Що це таке та з чим його їдять?
На сесії міської ради 3 жовтня 2017 року депутати прийняли рішення про списання багатоквартирних будинків з балансу Бучацького комбінату комунальних підприємств, або як ми звикли – комунгоспу. Що тягне за собою ця зміна? Хто тепер обслуговуватиме прибудинкову територію та чи потрібно платити квартплату? На ці та інші питання відповідає депутат міської ради та ініціатор цього рішення Анатолій Дубина.
– Як себе повинен поводити власник квартири, якщо договору з комунгоспом щодо надання комунальних послуг укладено не було. Однак, квитанції із вимогою оплати послуг продовжують надсилати.
У цивільному законодавстві України є таке поняття як “договір-приєднання”, в якому умови договору визначаються тільки однією зі сторін, а інша може лише приймати такий договір в цілому або відхилити. Причому фактичне споживання послуг та їх оплата й означає для споживача автоматичне “приєднання договору”. Іншими словами, будь-який платіж, хоча би один, за утримання будинку та прибудинкової території, означає, що договір автоматично укладено.
– Що робити з коридорами, підвалами та прибудинковою територією, хто по суті є їхнім власником?
1992 року був прийнятий Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”. Ми всі приватизовували квартири згідно цього закону, і тут є такий чудесний пункт 2 статті 10: “Власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою”. На жаль, норма викладена доволі нечітко, тому різні органи державної та місцевої влади, їх посадові особи по-різному розуміли, які саме приміщення і технічне обладнання варто вважати співвласністю власників квартир, а які – комунальною власністю. Крім того, не зовсім ясно було, що робити з квартирами та нежитловими приміщеннями, право власності на які виникло в результаті не приватизації, а іншого правочину. Тому, Конституційний Суд Україн змушений був двічі надавати офіційні тлумачення цієї норми закону у 2004 та 2011 роках, суть яких зводиться до того, що одночасно з набуттям права власності на квартиру, незалежно від підстав такого набуття (приватизація, купівля, вспадкування тощо), виникає право співвласності на спільне майно багатоквартирного будинку. Спільним майном, у цьому випадку, є приміщення загального користування – коридори, вестибюлі, сходові клітки і т. д. Також, технічне обладнання будинку – опорні та огороджувальні конструкції (капітальні стіни, перекриття, дах і т. д.) ліфти, сантехнічне, електричне та інше обладнання, що обслуговує більш, як одну квартиру. Мається на увазі, все, що є у Вашій квартирі (сантехніка, опалення, електрика) – Ваша власність, але стояк, яким йде холодна/ гаряча вода до Вашої квартири, вище і нижче, є спільною власністю.
– У такому випадку, чи доцільним буде вимагання сплати квартплати?
Давайте спершу визначимося з термінами. Відповідно до діючого Житлового кодексу УРСР квартирна плата – це плата за користування житлом державної або комунальної форми власності. А ми всі живемо у приватному житлі. Тому люди, які говорять “ми платимо квартплату”, просто не розуміють значення цього поняття, адже платять вони не квартплату, а лише оплачують послуги з утримання будинків та прибудинкових територій.
– Відповідно до закону, хто є власником багатоквартирних будинків?
Власником (колективним) є спільнота власників квартир і нежитлових приміщень будинку, що є самостійними об’єктами цивільно-правових угод.
– Які послуги надає наш комунгосп та наскільки законною є така його діяльність?
Якщо взяти Закон “Про житлово-комунальні послуги”, то в утримання будинків може входити кілька десятків видів послуг. Наш комунгосп надає лише п’ять: освітлення місць загального користування, утримання місць загального користування, обслуговування димовентиляційних каналів, дератизація, утримання інженерних мереж (внутрішньобудинкових). “Утримання будинку” передбачає лише поточний ремонт приміщень загального користування та інженерних мереж (якщо десь капає вода, наприклад), але якщо потрібно міняти цілий стояк, то це вже називається “капітальний ремонт”. Такі ремонти комунгосп не проводить, бо гроші отримує лише за поточні ремонти. Що ж до балансоутримання, то таке поняття остаточно зникло з українського законодавства два з гаком роки тому: було ліквідовано норму з Закону “Про житлово-комунальні послуги”, яка стосувалася балансоутримувача. Хоча і до того вже багато років “балансоутримування” залишалося суто юридичною фікцією, адже балансоутримувачем міг бути або власник, або юридична особа, яка здійснювала балансоутримування по договору з власником; зрозуміло, що колективні співвласники жодного будинку ніяких подібних договорів ніколи ні з ким не укладали. Чому станом на жовтень 2017 року будинки все ще знаходяться на балансі комунгоспу – величезна загадка. Далі. Послуги з утримання будинків, які надає комунгосп, є протизаконними. Чому? Тому що для надання цих послуг мало бути колективне рішення співвласників про те, що саме комунгосп обирається будинком, як виконавець таких послуг.
Підсумовуючи сказане, багатоквартирні будинки – це ніяка не комунальна власність. Це колективна приватна власність, всі законодавчі акти, а це Житловий кодекс, це Цивільний кодекс, це Закон “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, свідчать про те, що утримання майна – це обов’язок його власника. Відповідно, утримання майна передбачає своєчасні поточні, капітальні ремонти – це обов’язок співвласників багатоквартирного будинку, а зовсім не міської ради, не ЖЕКу і т. д. Єдине, зауважу, чим може допомогти Бучацька міська рада в проведенні капітальних ремонтів – це участь на умовах співфінансування в рамках програми «Сприяння діяльності об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ)».
А вищезгадане рішення міської ради означає лише приведення бухгалтерського обліку ККП у відповідність до чинного законодавства.Наступним кроком я планую навести лад із укладанням договорів щодо утримання будинків, але це питання дуже непросте, може породити безліч конфліктів, тому потрібно буде вислухати всіх учасників процесу: комунгосп, міську раду і, найголовніше – мешканців багатоквартирок. І це відбудеться точно не раніше наступного року.