Власники паїв. Власники? - Бучацькі справи

20 грудня 2018 року Верховна Рада вкотре проголосувала за продовження ще на рік заборони відчуження сільськогосподарських земель (до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, якого ще не існує навіть у вигляді проекту). Пригадалася нещодавня розмова з дуже поважаним мною Андрієм Степановичем Диганом на цю тему. Повідав мені цікаву інформацію про те, що по радіо говорили, нібито в банків є вже резерви, щоб скупити за безцінь паї в людей, коли дозволять продаж…

Тому вирішив трішки проінформувати людей кому ж вигідна ця інформаційна політика: “все скуплять банки/іноземці/масони/рептилоїди Нібіру”.

Спершу давайте розберемося на продаж яких саме земель накладено «мораторій». Відповідно до п. 15 Перехідних положень Земельного Кодексу України не допускається купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які використовуються в товарних цілях, тобто мова йде про т.зв. «паї», які близько 7 млн. громадян отримали у власність внаслідок розпаювання земель, що відбулось в Україні протягом 1990-х років. Але після запровадження мораторію кількість власників невпинно знижується, адже, через дію «мораторію», єдиний законний спосіб змінити власника для землі – це передати її у спадок.

Водночас, далеко не у всіх власників паїв є спадкоємці. Як наслідок, ділянки землевласників, які не мали нащадків, після їхньої смерті залишаються фактично без господаря, самовільно захоплюються сусідами, за «сірими схемами» переходять у користування інших осіб, у кращому випадку – в управління місцевої громади.

Як результат, через дію «тимчасової» заборони на продаж земель с/г призначення, кількість власників землі в Україні продовжує невпинно скорочуватися, а кількість земель, які не мають власника як такого, – зростати. В цілому, в масштабах всієї країни, за роки дії мораторію померло вже понад 1,4 млн., або 20% всіх землевласників. При цьому, понад 400 тис. паїв в країні не передано у спадщину (через відсутність спадкоємців або труднощі з оформленням).

Для того, щоб стало зрозуміло чому закритий ринок, потрібно сказати декілька слів щодо оцінки земель. Закон України «Про оцінку земель» визначає, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення поділяється на два типи: нормативну та експертну. Нормативну грошову оцінку земельних ділянок здійснюють для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності чи паї, та для декількох інших потреб. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Цей вид грошової оцінки використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них і, фактично, є ринковою вартістю земель. Нормативна грошова оцінка земель виготовляється на основі проектної документації та відповідної інструкції, і, як мінімум, в два рази перевищує експертну оцінку (тобто ринкову вартість землі).

По Тернопільській області, згідно даних Держгеокадастру, середня нормативна грошова оцінка 1 га. ріллі становить 30 039 грн. станом на 01.01.2018 року. Від цієї оцінки люди, що є формальними власниками паїв, одержують орендну плату за землю, яка становить від 3 до 12 відсотків від нормативної оцінки. Ринкова вартість одного гектара ріллі на даний момент в Бучацькому районі складає десь 2 000 доларів, (приблизно 56 000 грн.), тобто нормативна грошова оцінка мала б, по ідеї, складати орієнтовно 112 000 грн. за гектар.

Середня ставка оренди по договорах становить 5%. Тобто зараз орендну плату маємо 30 039 грн * 5% = 1 501,95 грн. за 1 гектар. При відкритому ринку: 112 000 грн. * 5% = 5 600 грн. Із цих коштів з орендодавця утримується податок за здачу паю в оренду у розмірі 18 % та 1,5 % військового збору. Платять власники паїв, але фізично платіжну операцію проводять орендарі (виступають податковим агентом). Тобто фактично на руки людина отримує 1 501,9 – (1 501,95 * 19,5%) = 1 209,07 грн. і 292,88 грн. йде в бюджети різних рівнів. При відкритому ринку власник отримував би 4 508 грн., а бюджети – 1 092 грн. відрахувань. На території Бучацької міської ради є 344 га паїв, які знаходяться в оренді сільгоспвиробників. Середня ставка орендної плати за паї становить за попередніми розрахунками 516 670,8 грн., з них в бюджет спрямовується 100 750,81 грн. відрахувань. При відкритому ринку ці цифри складали би 1 926 400,0 грн. та 375 648,0 грн. відповідно. Всі ці розрахунки є приблизними, але дають розуміння загальної картини різниці платежів. Як бачимо, і власники земель, і бюджет отримують коштів у 3-3,5 рази менше, ніж могли би мати в умовах відкритого ринку.

То кому ж все-таки вигідна обговорювана інформаційна політика?

Ось список першої сотні латифундистів України:
https://latifundist.com/rating/top100

Тут вже можемо говорити про втрати орендарів (крупних сільгоспвиробників та агрохолдингів) при відкритому ринку не на сотні тисяч, а на десятки мільярдів гривень щорічно… Розумієте, звідки ноги ростуть?

Ще один вагомий чинник – це «чорний ринок» паїв. При певних маніпуляціях право власності на пай можна все ж продати. Очевидно, на це потрібен час та гроші, але хто дуже сильно хотів це зробити – вже зробив. І робить це зараз. Зауважу – при «чорних» та «сірих» схемах бюджети недоотримують мито, яке могли би мати в умовах цивілізованого ринку…

Звісно, одразу після запуску ринку с/г земель, якась їх частка піде за заниженою ціною через перенасичення ринку пропозиціями з продажу. Але ця частка буде невеликою в порівняні із загальною кількістю, бо ринок швидко вирівняє ціну до економічно обгрунтованої. А припущення про те, що власники паїв масово кинуться їх продавати – є досить не логічним; маємо вже приклад із квартирами. Щось їх не дуже масово всі продають, особливо ті, що здаються в оренду…

Підіб’ємо підсумки.

Маємо з однієї сторони орендаторів паїв, яким не вигідний їх вільний продаж, і які мають значний фінансовий та інформаційний ресурс для формування громадської думки щодо негативних наслідків відкриття ринку. А з іншого боку маємо власників паїв, які обмежені в правах власності, та які без якоїсь форми самоорганізації просто не зможуть протистояти настільки потужним можливостям орендарів – крупних агрохолдингів.

Робіть висновки самі, на чиїй ви стороні – олігархічних латифундистів, чи простих власників земель!

Ми розглянули тільки деякі аспекти «мораторію» на відчуження земель с/г призначення, але їх є набагато більше. Сподіваюся викладати й надалі матеріали по темі в наступних статтях.

Корисні посилання: